الإطار القانوني
تخضع عقود الإيجار السكنية والتجارية في دبي للقانون رقم 26 لسنة 2007 وتعديلاته بالقانون رقم 33 لسنة 2008، وتتولى إدارتها مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) التابعة لدائرة الأراضي والأملاك. أما سقف زيادة الإيجار نفسه فمصدره المرسوم رقم 43 لسنة 2013، الذي يربط الزيادة المسموح بها بمؤشر إيجارات رسمي.
تنشر دائرة الأراضي والأملاك هذا المؤشر، وقد أصبح في السنوات الأخيرة يُقدَّم بصيغة "مؤشر الإيجارات الذكي" الذي يصنّف المباني ويقارن إيجارات الوحدات المماثلة في مبانٍ ومناطق مماثلة. وتُعد الحاسبة الرسمية على موقع الدائرة وتطبيقاتها المرجع الذي يعتمده الملاك ومركز فض المنازعات الإيجارية على حد سواء.
كيف تتم المقارنة
الاختبار عملية حسابية بسيطة: خذ متوسط الإيجار السنوي الذي يحدده المؤشر لوحدة مماثلة، وقارنه بالإيجار السنوي الحالي للمستأجر، ثم عبّر عن الفرق كنسبة مئوية من متوسط المؤشر. فإذا كان الإيجار الحالي مساوياً للمتوسط أو أعلى منه، لا يُسمح بأي زيادة. وكلما كان أدنى من المتوسط، ارتفعت الزيادة المسموح بها.
مثال تطبيقي: متوسط المؤشر لشقة مماثلة من غرفتي نوم هو 100,000 درهم، والإيجار الحالي 75,000 درهم. الفرق 25,000 درهم، أي أدنى من المتوسط بنسبة 25%. وتقع هذه النسبة في شريحة 21–30%، فتكون الزيادة القصوى 10% من الإيجار الحالي، أي 7,500 درهم، ليصبح الإيجار الجديد 82,500 درهم كحد أقصى.
شرائح المرسوم رقم 43
يحدد المرسوم رقم 43 لسنة 2013 الحدود القصوى التالية للزيادة، وتُحسب من الإيجار الحالي. هذه هي الشرائح المنشورة وقت كتابة هذا الدليل؛ لذا تحقّق دائماً منها ومن رقم المؤشر عبر حاسبة الإيجارات الحالية لدى دائرة الأراضي والأملاك قبل إصدار أي إخطار.
- الإيجار الحالي أدنى من متوسط المؤشر بنسبة لا تتجاوز 10%: صفر% (لا زيادة).
- أدنى من المتوسط بنسبة 11–20%: حتى 5%.
- أدنى من المتوسط بنسبة 21–30%: حتى 10%.
- أدنى من المتوسط بنسبة 31–40%: حتى 15%.
- أدنى من المتوسط بأكثر من 40%: حتى 20%.
قاعدة الإخطار قبل 90 يوماً
بموجب قانون الإيجارات في دبي، على الطرف الذي يرغب في تعديل شروط العقد عند التجديد، بما فيها قيمة الإيجار، أن يُخطر الطرف الآخر قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء العقد، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك. والمالك الذي يفوّت هذه المهلة يصعب عليه عادةً فرض الزيادة في ذلك التجديد، حتى لو كان المؤشر يسمح بها.
أرسل الإخطار كتابياً عبر قناة يمكنك إثباتها، واذكر فيه الإيجار الحالي والإيجار المقترح وأساس احتسابه، واحتفظ بنسخة منه مع تاريخ التسليم.
وثّق الحساب
إذا اعترض المستأجر على الزيادة، فستحتاج إلى إثبات طريقة احتسابها. احتفظ لكل تجديد بتاريخ إجراء الحساب، ونتيجة المؤشر (ويُفضّل نسخة محفوظة أو لقطة شاشة من نتيجة حاسبة دائرة الأراضي والأملاك)، وخصائص الوحدة المستخدمة، والشريحة المطبقة، والحد الأقصى الناتج، والإيجار المعروض فعلياً، وإثبات تاريخ تسليم الإخطار. ويُسمح دائماً بعرض أقل من الحد الأقصى، ولا يُسمح بتجاوزه.
يطبّق محرك قواعد زيادة الإيجار في PropertyHive شرائح المرسوم رقم 43 على رقم المؤشر الخاص بالوحدة، ويفرض قاعدة الإخطار قبل 90 يوماً، ويُرفق بكل عملية حساب سبباً بلغة واضحة يُحفظ في سجل التدقيق. وتُجهَّز التجديدات تلقائياً قبل 90 يوماً من الانتهاء، ويُمنع أي عرض يتجاوز السقف القانوني، وتُجري مراجعات الإيجار الجماعية الفحص نفسه على مستوى المحفظة. وعندما تغيّر الجهة التنظيمية القواعد، تُدخل القواعد الجديدة كفترة مؤرّخة جديدة دون أي تعديل برمجي.
أبوظبي ومركز دبي المالي العالمي واستثناءات أخرى
يسري المرسوم رقم 43 ومؤشر دائرة الأراضي والأملاك في دبي. أما أبوظبي فلها إطارها الخاص للإيجارات، يديره مركز أبوظبي العقاري وتُسجَّل العقود فيه عبر نظام "توثيق"، وقد تغيّرت قواعدها بشأن زيادة الإيجار عدة مرات، بما في ذلك فترات جُمّدت فيها الزيادات. لذا تحقّق من موقف مركز أبوظبي العقاري الحالي عند كل تجديد بدلاً من افتراض انطباق شرائح دبي.
تخضع العقارات في مركز دبي المالي العالمي لقانون التأجير الخاص بالمركز، ولا تنطبق عليها سقوف مؤشر ريرا. وقد تكون لمناطق حرة أو مشاريع خاصة أخرى ترتيباتها الخاصة كذلك، لذا تأكّد من النظام الذي يخضع له العقار قبل تطبيق أي سقف.
في PropertyHive يحتفظ كل ملف اختصاص قضائي بفتراته المؤرّخة الخاصة. فملف أبوظبي يتتبع موقف مركز أبوظبي العقاري حسب التاريخ بما في ذلك فترة التجميد، ويُستثنى مركز دبي المالي العالمي من سقف ريرا.
